今年是营销年 不要想着继续扩张,热点资讯,
这是一个变时代，房地产形势变化迅速，市场环境及竞争格局已经或即将发生重大变化，需要我们启用 变 的思维。 周三下午，在南方都市报主办的 共识聚力 惠博未来 惠博区域房地产发展座谈会 上，著名房地产专家、广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文发表观点称，今年是房地产行业的营销年，市场形势严峻远超预期，开发商要多在营销层面谋出路，不要想着扩张。同时，与会10多家开发商不约而同炮轰惠博片区配套设施严重匮乏，交通路改造升级进度缓慢，区域规划滞后。 商业地产和写字楼市场面临供大于求以及电商和互联夹击的压力，楼市形势严峻程度将会超过预期，今年最关键还是要把产品卖出去。 著名房地产专家、广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文 今年下半年楼市或有机会反弹 今年一季度，中国G D P增速7 .4%，创24年新低。广东G D P增速仅7.2%，比全国增长水平低0 .2%，比计划数值下降1.3%。经济增长速度放缓已成事实。赵卓文认为，经济下行与楼市下行之间有一定的关联性， 房地产因素影响广东G D P比例大概占到0 .5% 。 从政策面来看，今年房地产市场整体形势不容乐观。住建部刚完成对6个城市的调研，他们认为目前这种市场变化属于正常调整范畴，不太乐意为一时的经济波动扭转调控政策，采取短期的强刺激政策。因此，今年若是希望房地产政策能有180度的转向，可能不太现实。 赵卓文进一步分析，但由于地方政府经济压力特别大，当前中央政府也已把市场调控的部分主动权交到地方政府手中，部分地区限购已经取消，因此，接下来整体楼市政策还是会较为宽松。 此外，赵卓文称，今年货币超量发行，已经到了山穷水尽的地步。一季度广义货币M 2同比增长12.1%，创近年来增速新低，整体信贷规模继续缩减，资金链特别紧张，整个经济面的下行对房地产市场的影响非常大。根据他的判断，今年下半年乃至明年，由于众多公务员退出购房群体，商业地产和写字楼市场面临供大于求以及电商和互联夹击的压力，楼市形势严峻将会超过预期。 2014年是房地产业的营销年，这一年房企无暇扩规模提质量，最关键还是将产品卖出去。 赵卓文预计第三、第四季度，政府会出台相应措施，公共投资及基础设施方面的投入会加大，政策可能适度放松，下半年楼市或有反弹机会。 地王项目保本或度过低谷都很困难 赵卓文认为，房地产市场的供求变化其实早在去年就已经开始了。去年全国商品房销售面积增长17%，但实际推出市场的商品房面积增速高达39%，明显呈现供过于求的态势。 今年月份，全国商品房销售面积不但没有增长，同比反而下降7.8%，销售额下降8.5%。广东商品住宅销售面积同比下降12.8%，销售额下降13.0%。惠州周边城市中，广州商品住宅成交面积同比下降31.4%，深圳一、二手商品住宅成交面积同比下降42.8%，波动非常大。 与一线城市相比，惠州地区相对温和，1- 5月份惠城区商品住宅成交面积同比下降16.5%。 基于成交量大幅萎缩的现状，赵卓文表示，去年拿地较多的房企，特别是拿到地王的开发商，今年若想保住成本，或者度过楼市低谷，非常不容易。 博罗尽管是价格洼地，也应加大配套投入 当日座谈会上，来自博罗片区的十多家开发商集体炮轰片区规划滞后，基础配套极度匮乏，导致该片区的房子销售困难。 从目前成交来看，惠州是整个广东房地产销售比较理想的区域，也是极具典型意义的区域，而博罗的成交又与整个大惠州存在共性。因此，在赵卓文看来，随着未来珠三角一体化、城际轨道交通络形成、新型城镇化发展以及政府规划发展带来的机遇，博罗发展后劲强大。 现在博罗地价优势明显，楼盘均价有显著的洼地效应。我们去年曾做过一个研究，珠三角地区9个城市，过去十年地价平均上涨22%，相当于一块地三年基本要翻一番。 赵卓文解释，博罗基于这种洼地效应，未来应该有很大的上升空间。 尽管认同博罗未来的发展，但赵卓文坦言，由于缺乏区域性独特资源、开发建设的土地面积有限、远离中心大城市、客源有限、潜在供应量大、生活配套匮乏等原因，博罗片区房地产市场面临严峻的挑战。作为一个后发地区，博罗应该如何进行城市升级，这点非常关键。地方政府一定要在城市配套、区域整体服务体系、区域公共基础设施建设等方面花大力气，增加投入提升区域品牌影响力。对于博罗的开发商而言，提质扩容以吸引多元化客源，这是必要的。 房企发言 保利山水城作为一个大盘，目前遇到的问题主要是，绝大多数客户认为整个片区配套不完善，不仅日常生活配套匮乏，周边的教育资源配套也稀缺。最主要是交通问题，由于大部分购房客户经济实力不强，出行主要以公交为主，但目前项目周边仅两路公交车及惠博大巴。项目也曾考虑开通社区巴士，却由于购车成本、司机配置成本太高而放弃，希望政府完善各种基本配套，特别是交通配套。 保利地产代表 我觉得整个惠博片区的营销战线都应该打开营销思路，多拓展外地客源市场，仅靠博罗或者惠州市场的客户购买力是远远不够的。目前片区住宅供应量太大，市场整体形势低迷，希望所有兄弟项目的营销人员都能形成外扩的共识。 另外，客户之所以存在观望心理，很多时候是因为我们开发商互打价格战，我可以理解一些临时促销，但希望各项目不要打价格战，齐心协力将惠博市场做起来。 惠博片区很多开发商各自为阵，单独在社区内做配套，其实这种做法微不足道，希望能联合媒体的力量，促使地方政府重视本片区的配套设施及规划发展。 华基地产营销总监陆桂花 我很赞同华基江山的陆总提出的 走出去 战略。佳兆业在博罗的项目可容纳十万人居住，规模之大促使我们必须走出去。目前项目深圳客户比例不到30%，未达到预期效果，但我相信未来随着距离的缩短和环境的改善，深圳客户对博罗的认可会越来越高。 到目前为止，惠博沿江路与惠州大道三角形地块的规划一直未曾提起，但我看到当地村民已在惠博沿江路盖起大片的房子，未来拆迁成本想必更高。这个片区大部分归惠城区管理，我们不清楚惠城区政府打算如何规划这个片区，如此多的半成品民房，惠城政府是否应该管理一下？若规划不先行，这个片区很可能房子盖起来，卖出去了，但入住率却很低。 关于惠博路，它的支路或者与之交会的道路非常少，并且路面坑洼不平，所能承载的车流量、人流量非常有限，这样一条路并不能解决实际问题。只有形成完善的交通路，四通八达，才有可能实现城市间互通，促进区域发展。目前我们收到的关于政府修路的消息都不确定，我希望未来某天这个地方塞车，因为塞车的地方才有人气、有价值。 惠州佳兆业营销总监鄢长存 我们惠博片区为何被遗忘？我觉得第一个原因是从整个惠州市包括广东省来看，这个片区均价有很强的洼地效应。我们项目附近有些楼盘一打折就是3000元/平方米，不知道他们的成本是多少，但其实算下来几乎无利润可言，项目营销中还是不应该打价格战。 博罗片区与江北片区未来应如何连接起来？这大概是目前我们亟需思考的问题。刚好我们项目旁边有一条路，之前收到消息称政府将于年底动工，如果两年内能通车的话，从项目至江北也就10分钟的路程，届时我们片区就可以一下子从城市郊区转身为城市复合体了。若是现在的惠博沿江路也能通车，我们这个片区到江北市政府的距离就缩短至15分钟。因此，我们包括周边的项目都迫切希望门口这条路与惠博沿江路能尽快修建。 希望政府能组织一次与开发商的沟通会，就片区目前的配套设施与交通问题进行详细探讨。 金裕集团营销总监郭京荣 华泓置地是一家本土开发商，在博罗发展大概七八年，目前我们分两大块区域，东区和西区，之前最高均价去到5800元/平方米。虽然现在我们降价促销，但其实并不算打价格战。 博罗市场东西区的定位不一样，我们西区的项目主要针对城镇化发展中，刚刚进城的那批刚需客户，户型大概60多平方米，赠送率约20%，过往两三年已有1500户左右的业主，他们的购买力相对较弱。 对于公司东区项目而言，由于今年确实是营销年，虽然公司资金链并未出现问题，但整体趋于紧张，因此3688元/平方米成为现阶段的营销策略，但我们并没有针对其他楼盘。 华泓置地总经理黄振华